Nhà đất sổ chung – cân nhắc khi mua vì lắm rủi ro

Nhà đất sổ chung là một trong những lựa chọn cho những người chưa đủ điều kiện tài chính. Mặc dù được pháp luật công nhận nhưng kiểu nhà đất này lại tồn tại khá nhiều rủi ro.

>> Cục Thuế cảnh báo rủi ro khai gian giá chuyển nhượng nhà đất để “né thuế”

Nhà đất sổ chung là gì?

Sổ chung ở đây có thể là sổ hồng chung hoặc sổ đỏ chung. Đây đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (từ cấp huyện trở lên) cấp. Vì là sổ chung nên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc sở hữu chung của từ 2 người trở lên. Ở đây, các đồng sở hữu không có mối quan hệ vợ chồng hay con cái.

Bộ luật dân sự về quyền sở hữu chung quy định: Nhà đất có chung quyền sở hữu, quyền sử dụng là hình thức sở hữu chung theo phần, quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, mỗi người đều sẽ được cấp 01 Giấy chứng nhận. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng cũng có thể yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Vì sổ chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch dù là mua bán, tặng cho, thế chấp hay ủy quyền liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất phải được sự đồng ý, chấp thuận của các bên sở hữu.

Rủi ro khi mua nhà, đất chung sổ

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc mua, bán hay chuyển nhượng đều phải được tiến hành theo quy định của Nhà nước. Với nhà đất chung sổ, các chủ sở hữu có thể gặp khó khăn khi giao dịch về sau như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…

Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Trên cùng một mảnh đất, cùng một ngôi nhà mà có quyền sử dụng, quyền sở hữu của nhiều bên thì rất dễ xảy ra tranh chấp về việc khai thác công dụng hay hưởng lợi tức từ tài sản này bởi hầu hết ai cũng muốn nhận lợi tức nhiều hơn về mình. Nếu không có phương án hợp lý, thiếu sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu thì tranh chấp khó có thể đi đến hồi kết.

Khó khai thác sử dụng khi mua đất sổ chung

Với nhà, đất chung sổ, mọi vấn đề khai thác sử dụng mảnh đất cần có sự đồng ý, nhất trí của những người chung sổ. Vì thế, bạn sẽ không thể khai thác sử dụng và cũng không thể chuyển quyền sử dụng đất nếu một trong số các chủ sở hữu còn lại không đồng ý.

Như vậy, người mua đất sổ chung khó có thể sử dụng đất để xây nhà mà chủ yếu để đầu tư. Không ít người mua đất sổ chung phải chấp nhận mất oan số tiền do không tìm được tiếng nói chung với các chủ sở hữu còn lại.

Vấn đề tách sổ

Không ít người cho rằng mua đất sổ chung có mức giá rẻ hơn, sau này có thể tiếp tục tách sổ. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tách sổ thuận lợi. Nhiều trường hợp diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ. Với nhà đầu tư, việc tách sổ có thể mất thời gian khá lâu, gây ảnh hưởng đến dòng vốn, làm tăng chi phí cơ hội. Nếu việc tranh chấp giữa các bên liên tục xảy ra và không đi đến hồi kết, mảnh đất sổ chung không thể sử dụng, không thể chuyển nhượng sẽ trở thành “mảnh đất chết”.

Đất chung sổ khó chuyển nhượng

Đất chung sổ dù có giá rẻ hơn nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, đồng thời khi thực hiện bất cứ giao dịch nào cũng cần có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu khiến người mua cảm thấy e dè. Do vậy, việc chuyển nhượng hay bán lại cũng khó khăn hơn.

Khó thế chấp ngân hàng

Về mặt lý thuyết, sổ chung vẫn có thể được dùng để vay ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, để hoàn thiện thủ tục cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những chủ sở hữu còn lại. Một số ngân hàng sẽ yêu cầu bạn tách sổ để có thể thế chấp vay. Mặt khác, khi cần đáo hạn cũng khó tiền hành trong tình huống này.

Chất lượng công trình

Với các dự án nhà chung sổ, các chủ đầu tư đề cao yếu tố lợi nhuận thường tiết kiệm trong quá trình xây dựng, sử dụng vật liệu giá rẻ, hoàn thiện thấp… Người mua nếu không để ý có thể khó phát hiện, đánh giá đúng chất lượng công trình.

Dễ bị lừa đảo

Không ít trường hợp các đối tượng lừa đảo đánh vào tâm lý ham giá rẻ của người mua rồi mua đất (đã có sổ đỏ), sau đó chia nhỏ ra, xây thành từng căn và rao bán giá rẻ dưới danh nghĩa nhà có sổ hồng. Người mua vì lo mất suất mua nhà giá rẻ mà vội vàng “xuống tiền”, đặt cọc. Chỉ khi người mua đến tận nơi mới biết là nhà được xây trên đất sổ chung.

Làm sao để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà đất chung sổ

Như vậy, người mua nhà đất chung sổ không thể làm các thủ tục ký kết và hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật nếu không được sự đồng thuận của các đồng sở hữu. Bạn chỉ nên mua nhà đất sổ chung nếu không đủ điều kiện tài chính để mua nhà sổ riêng, đồng thời bất động sản này có đủ những giấy tờ hợp pháp. Khi đó, nên yêu cầu bên bán thực hiện việc tách thửa và đứng tên trong giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới tiếp tục giao dịch. Trong trường hợp nhà đất không thể tách sổ thì cần áp dụng các biện pháp để giảm thiểu tối đa rủi ro như:

• Các văn bản mua bán có đầy đủ chữ ký của tất cả những người đứng tên trong sổ và bên thứ 3 làm chứng
• Xem xét kỹ để tránh mua phải đất dính quy hoạch, đất không đảm bảo pháp lý hay đất không đủ điều kiện tách thửa
• Những người đồng sở hữu phải viết bản cam kết đồng ý tách thửa

Khánh An (tổng hợp)

Theo Batdongsan.com.vn